6 cose da controllare prima di un’offerta di acquisto di una casa

Faccio una premessa importante: prima di metterti alla disperata ricerca online della tua futura casa devi chiarirti le idee su quali siano le tue priorità. E cioè sulle cose fondamentali di cui hai bisogno, quelle su cui puoi scendere a compromessi e quelle a cui potresti proprio rinunciare.

Stabilisci 5 priorità al massimo

Questo lavoro di analisi ti richiederà un po’ di tempo, ma se lo farai in maniera dettagliata renderà la ricerca molto più rapida. Troverai così la casa giusta senza farti assalire da dubbi, tentennamenti, ansie che non ti consentiranno di avere il giusto timing nel fare la tua offerta.

Ricordati che quando una casa è un affare, oltre a te ci saranno altri clienti interessati e in questo caso saranno proprio il timing e la rapidità di conclusione che ti faranno o meno aggiudicare la casa!

Il mio consiglio è di scrivere su un foglio tutti i tuoi desiderata.

Una volta che avrai questo elenco, evidenzia le cose per te imprescindibili e quelle su cui puoi essere più tollerante in modo tale da impostare la ricerca su 5 priorità al massimo. Concentrati in questa fase sulla tipologia di casa e sulle dimensioni di cui hai bisogno, ragionando in termini di locali disponibili più che di metri quadrati.

Calcola il tuo budget totale considerando il costo diretto della casa, le spese extra come per esempio i lavori i ristrutturazione, le parcelle dei professionisti, gli arredi, il trasloco, l’agenzia, il notaio, in modo tale da sapere quale sarà il tuo budget massimo e minimo e settare al meglio la ricerca online.

Il budget, in questa fase, deve essere flessibile in quanto ci sono sempre dietro l’angolo degli extra non considerati. Per questa ragione tieni sempre il 10-15% in più rispetto al tuo budget come cuscinetto per imprevisti vari e per evitare di trovarti con il conto in rosso.

A questo punto hai fatto già il 90% del lavoro e puoi approcciarti ai portali immobiliari filtrando le case online secondo la tua ricerca.

Tip: se ti accorgi che c’è pochissima offerta dopo la tua scrematura, prova a rivedere la ricerca, analizzando se quello che stai cercando sia effettivamente realizzabile o se hai messo troppe priorità disallineate all’offerta o se al momento c’è una reale mancanza sul mercato di quella tipologia di case. Un classico esempio: molti sognano la casa con il terrazzo, ma statisticamente il numero di case con questo requisito è nettamente inferiore alla domanda sul mercato. Se il terrazzo è una caratteristica che può essere eliminata, si aprirà un mondo di case molto più ampio dentro il quale sicuramente ci sarà la tua!

Adesso seleziona la casa giusta

A questo punto puoi selezionare la casa giusta. Una volta individuata, prima di fare la proposta dovrai valutare questi 6 punti, che secondo la mia esperienza sono essenziali e fondamentali.

1. La planimetria catastale

La planimetria rappresenta graficamente l’appartamento, indica la metratura della casa (la dovrai misurare e calcolare la scala), osservandola bene dovrai verificare che non ci siano incongruenze tra il reale e il disegno. Osserva per esempio le aperture delle porte, delle finestre e dei balconi, verifica la presenza di antibagni, verande e la descrizione del locali, così da avere un quadro reale ed effettivo della tua futura casa.

Ricorda che la planimetria deve essere sempre corrispondente a ciò che vedi, cantina inclusa. Se evidenzi delle difformità consulta un professionista (geometra o architetto o ingegnere) per valutare se, e come, possano essere risolte oppure no.

Una volta verificata la planimetria catastale, va verificata la planimetria depositata negli archivi urbanistici del comune. Le due planimetrie devono corrispondere allo stato dei luoghi poiché sia garantita la conformità catastale e comunale dell’appartamento che stai acquistando.

In questa fase si valuta anche se sia necessaria o meno l’abitabilità. Questo è uno degli aspetti su cui ti scontrerai più spesso: alcune difformità si possono anche accettare pensando di risistemarle con un’eventuale ristrutturazione, in altri casi invece forse è meglio continuare la tua ricerca concentrandoti su altri immobili.

Nella planimetria è inoltre indicato l’orientamento della casa, da cui ricaverai l’esposizione alla luce del sole, altro elemento essenziale da tenere in considerazione. Osserverai l’esposizione anche durante la visita, ma tieni in considerazione che non sarà possibile verificare tale aspetto nelle 24 ore o nelle varie stagioni, ed è proprio qui che viene in aiuto la planimetria.

Tip: vai a visitare la casa nel momento di cambio luce, così vedrai direttamente come si presenta anche nei momenti di luce più bassa.

2. L’atto di provenienza

È il documento con il quale è avvenuto il passaggio di proprietà precedente. Questo ti consente di capire chi è il proprietario reale dell’immobile e comprendere eventuali servitù o vizi sull’appartamento.

Ti riassume insomma la storia dell’appartamento e dello stabile. Una lettura è sempre meglio darla…

3. 
   Le spese condominiali ordinarie e straordinarie

Quando acquisti un appartamento inserito in un condominio, parte dei costi che affronterai nel tempo sono relativi proprio allo stabile in cui si trova. È importante quindi avere copia degli ultimi verbali delle assemblee condominiali e delle ultime delibere, sia per le spese di ordinaria amministrazione sia per quelle straordinarie.

Le spese ordinarie ti indicano i costi del tuo appartamento divisi per voci e a seconda dei millesimi di proprietà. Nei verbali potrai verificare la presenza di eventuali arretrati di pagamenti nel condominio o di lavori in corso di pagamento. Ricordati che in questi casi le spese deliberate prima dell’atto normalmente rimangono al precedente proprietario.

Informati su quando siano stati eseguiti gli ultimi lavori straordinari, se ce ne fossero in delibera e se ce ne saranno pianificati. Sono spese spesso importanti e vanno tenute in considerazione.

Tip: verificate l’età e la tipologia della caldaia condominiale, l’adeguamento impianti, il rifacimento tetto e facciate. Verifice tutto al meglio per evitare di trovarti ad affrontare inconsapevolmente e improvvisamente spese già nell’aria da tempo.

4. 
   La visura catastale e ipotecaria

È importante conoscere la rendita catastale, valore sul quale pagherai le tasse di acquisto. Ricordati che alcune categorie catastali non consentono le agevolazioni prima casa, quindi meglio saperlo prima di fare la proposta per pianificare i costi che sosterrai nell’acquisto e l’eventuale Imu, se l’abitazione è considerata una casa di lusso.

Sappi nello specifico che l’agevolazione non è ammessa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

La visura ipotecaria ti serve invece per sapere se l’immobile è libero da ipoteche e ti dà la serenità dell’acquisto.

Questi documenti possono essere richiesti al tuo notaio di fiducia, al quale potrai rivolgerti per tutti i chiarimenti del caso.

5. Lo stato degli impianti e l’anno dell’esecuzione dei lavori all’interno dell’appartamento

Per molti proprietari il proprio appartamento viene definito come ristrutturato anche se i lavori sono stati eseguiti 20 anni prima. Come dico sempre ai miei clienti: “C’è una sottile differenza tra immobile ristrutturato e appartamento abitabile!”. È fondamentale quindi verificare l’anno degli ultimi lavori e la vetustità degli impianti per preventivare o meno un intervento di rifacimento o adeguamento.

Anche a questo scopo richiedi prima dell’atto i certificati degli impianti. Se non sono presenti bisogna capirne le ragioni e valutare la possibilità di ottenere un certificato di rispondenza da un professionista.

Tip: spesso i lavori più impattanti sulla ristrutturazione sono proprio quelli che a prima vista non si vedono, come il rifacimento dell’impianto di riscaldamento, il rifacimento o adeguamento dell’impianto elettrico o del gas, la sostituzione dei serramenti con efficienza energetica, la predisposizione e installazione dell’aria condizionata. Sono proprio questi elementi che rendono un appartamento  “ristrutturato”.

6. 
   La zona e il condominio

Last but not least, tieni assolutamente in considerazione questo aspetto: l’appartamento in sé lo potrai realizzare e modificare a tuo piacimento, ma la zona e il condominio in cui abiterai non dipendono solo da te. Il condominio nelle parti comuni rimarrà tale, o si modificherà con lentezza, quindi non innamorarti solo della casa ma anche del contesto in cui è inserito l’immobile che stai acquistando.

Assicurati di fare un giro nel quartiere osservando principalmente i servizi che hai a disposizione e la tipologia di attività che caratterizzano la zona. Osserva i condominii e cerca di capire se è un quartiere residenziale curato e in ordine, oppure se sarà oggetto di riqualificazione nel piano di sviluppo della città. Aiutati proiettando di 5 anni nel futuro le condizioni attuali, così da non avere sorprese negative e da valutare il potenziale di rivalutazione.

Tip: se decidi di investire in  una zona in fase di riqualificazione dovrai contemplare il tempo in cui verranno eseguiti i lavori e il cambiamento della parte urbana. Considera che sono movimenti spesso più lenti di quanto ci si aspetti, fatte le dovute eccezioni per città metropolitane nelle quali tutto è accelerato.

Una piccola specifica finale: acquistando tramite agenzia tutti i documenti di cui sopra (escludendo chiaramente il punto 6)  dovrebbero essere controllati prima di mettere il bene sul mercato, quindi in questo caso sarà l’agente immobiliare a fornirteli o a procurarli per te. Se invece acquisti da privato, non sempre il proprietario ha questa documentazione e sa dove andarla a reperire. Anche in questo secondo caso vi dovrete quindi quasi sempre appoggiare a un professionista.

Con queste linee guida sarai sicuramente in grado di valutare se varrà vale la pena di fare la tua offerta e di stipulare la proposta di acquisto. A questo punto non ti resta che mettere bene in chiaro quali siano i passaggi economici tra la proposta e l’atto per organizzarti al meglio sul lato finanziario, ma per questo argomento ci rivediamo nel prossimo articolo!