Compro o resto in affitto?

Arriva tra i 35 e i 40 anni il momento in cui inizi a pensare di comprar casa. È un desiderio molto italiano, per la verità: siamo l’unico Paese nella vecchia Europa con l’80% di famiglie proprietarie di casa. Ma siamo sicuri che sia sempre la scelta migliore, specie in questo momento storico, con i tassi dei mutui in salita e il nostro modello di vita che assomiglia sempre meno a quello dei nostri genitori? Ecco una piccola guida per darti una mano, sapendo che non esiste una risposta uguale per tutti, ma una serie di ragionamenti – e qualche calcolo – da fare.

La casa è un bene, non un investimento

Prima ancora di cominciare a ragionarci su, c’è un dato di fatto che dovremmo stamparci bene nella mente, come spiega subito Giacomo Morri, docente di Real Estate Finance all’Università Bocconi: «Più che un investimento, l’abitazione va considerata come un bene di consumo durevole». Nel linguaggio economico il bene durevole è un qualcosa che può soddisfare lo stesso bisogno, più volte, nel corso del tempo. E la casa soddisfa il nostro bisogno di avere un nido tutto nostro, la ricerca di sicurezza o il desiderio per qualcuno di lasciare un tetto ai propri figli. È per questo, fa notare il docente, che nella scelta prevalgono di solito fattori differenti. «La casa si sceglie in base a dove si intende vivere, piuttosto che seguendo logiche di investimento, come il rischio e il rendimento attesi».

La svalutazione è pressoché una certezza

«Compra una casa, un domani potrai sempre rivenderla, e ci guadagnerai», dicevano i nostri padri. Ma sbagliavano: «Gli edifici sono beni che nel tempo si deteriorano per senescenza e obsolescenza, e sono destinati a perdere valore. Se acquistiamo un immobile dobbiamo tenerne conto, e considerare che un incremento è possibile solamente dove la localizzazione del bene diventi più appetibile», continua Morri.

In altre parole, non è detto che rivendendo un immobile dopo 30 o 40 anni ci rifaremo dell’investimento iniziale, a meno che non si trovi in una città o in un’area che diventa più attrattiva. «Salvo rare eccezioni, se si confrontano le variazioni dei prezzi con i rendimenti degli investimenti finanziari su orizzonti di almeno una decina di anni, quasi mai la casa risulterà un buon investimento», prosegue l’esperto.

Un’analisi pubblicata sul Sole24ore evidenzia come anche negli anni ’70-’80, quando il prezzo delle case era in continua ascesa e gli investimenti immobiliari parevano un affare, le quotazioni del mattone non hanno tenuto il passo con i ritmi dell’inflazione, rivelando che la scelta di destinare i risparmi in quella direzione era meno vantaggiosa di ciò che sembrava.

Se prendiamo anche gli ultimi dieci anni, dall’ultima rilevazione dell’Ufficio studi di Tecnocasa emerge che il valore delle abitazioni è calato in tutte le città prese in esame, fatta eccezione per Milano, l’unica città italiana dove è cresciuto dell’11,5%.

Come evitare che la casa perda valore

Questo dato ci porta subito a un altro tema, quello della location. La ricetta per combattere la svalutazione degli immobili è scegliere la posizione giusta. «La localizzazione dell’immobile è l’elemento che più influisce sull’aumento del suo valore, perché non può essere modificato. Per questa ragione i valori immobiliari salgono nelle città che diventano più appetibili, cioè dove aumentano gli abitanti e il loro reddito. Anche la microlocalizzazione è rilevante, in funzione delle amenità dell’area locale e quindi dell’utilità di chi ci vive».

Conta però anche l’edificio. «Le nuove costruzioni hanno due vantaggi: sono dotate di tecnologie moderne e hanno spazi più funzionali, in particolare per le parti comuni che difficilmente possono essere modificate. Puoi integralmente ristrutturare un appartamento, se questo si trova in un edificio vecchio, ma le parti comuni rimarranno tali, con tutte le incertezze legate alle scelte condominiali. Infine, gli edifici vecchi, quando sono privi di pregio architettonico e storico, perdono maggiormente valore nel tempo».

Pro e contro del restare in affitto

La scelta ha i suoi vantaggi, soprattutto a certe condizioni. Come spiega Morri, chi è in una fase della vita “dinamica”, può cogliere senza meno complicazioni le opportunità che gli si presentano, come trasferirsi per qualche anno all’estero o spostarsi in un’altra città senza fardelli. Chi non ha i vincoli di una proprietà, poi, può cambiare velocemente cercando di volta in volta dimensione e location che meglio si adattano alle sue esigenze.

Ci sono naturalmente i “contro”, e il primo riguarda l’offerta. Secondo Immobiliare.it, da settembre 2021 a febbraio 2022, la ricerca di case in locazione è salita di quasi il 30% sul semestre precedente, a fronte di un calo dell’offerta del 23,5%. I prezzi? Stabili, ma la tendenza è a salire. Il prezzo medio nazionale  da pagare per un trilocale si attesta intorno ai 777 euro al mese.

«Occorre, infine, osservare che in Italia non esiste un mercato professionale e sviluppato di abitazioni in locazione, pertanto nella gran parte dei casi si tratta di abitazioni usate e non efficienti, generalmente di basso livello qualitativo», sottolinea Morri. Si rischia di “pagare a vuoto” per una casa che non ci soddisfa, mentre chi acquista, spiega l’esperto, «fa un investimento dove virtualmente paga un canone a sé stesso, non tassato. Inoltre, l’essere proprietari consente di avere un controllo strategico totale sull’abitazione, potendola personalizzare adattandola alle proprie esigenze, rappresenta un elemento di sicurezza psicologica e un bene di rilievo nella vita familiare».

I costi del prestito

Se volessimo guardare la cosa da un punto di vista puramente economico, dobbiamo evitare di commettere alcuni errori, il primo dei quali è semplicemente mettere a confronto il canone di locazione con la rata del mutuo. La casa ha infatti spese extra che vanno al di là del suo costo di acquisto, come gli interessi del mutuo, la manutenzione, la svalutazione dell’immobile.

Partiamo dalle spese del finanziamento, le più semplici da calcolare. «In un periodo di bassi tassi di interesse, come è stato almeno fino alla fine del 2021, l’acquisto con finanziamento è spesso stato vantaggioso rispetto alla locazione», dice Morri, «ma lo scenario è mutato, e difficilmente nel breve periodo torneremo a quei livelli».

Facciamo un esempio usando il simulatore della Banca d’Italia: su un prestito di 120.000 euro da ripagare in 20 anni a un tasso dell’1,5%, – quale poteva essere la media dei tassi fissi fino a qualche mese fa – avremmo quasi 19.000 di spesa per interessi, dovremmo cioè restituire alla banca quasi 19.000 euro in più. Se il tasso sale però al 3%, come nella situazione attuale, la somma lievita a 39.700 euro, con una rata mensile che passa da 579 euro a 665 euro.

Le domande giuste da farsi

Alla luce di questi fatti, il consiglio è quindi di farsi delle domande per capire qual è la scelta più adatta a noi. Due le variabili di cui tenere conto, suggerisce ancora il nostro esperto:

• gli elementi economico-finanziari (“Posso permettermi di fare questa spesa? Mi conviene? Sono pronto a sobbarcarmi un mutuo a 20-30 anni, ho la possibilità di tenere fede alle rate senza indebitarmi?”);
• le scelte di vita personali (“Voglio vivere qui? Mi piace questa città, il mio lavoro? Ho intenzione di trasferirmi altrove?”). «Nella scelta dovrebbero pesare maggiormente considerazioni di tipo non strettamente economico», consiglia Morri.

La regola dei 20 anni

Fatte queste premesse, ci sono molti modi per fare delle stime e calcolare, conti alla mano, se ci conviene il mutuo o l’affitto. Un parametro molto usato, una sorta di “regola del pollice”, come definiscono gli economisti le regole dedotte dall’esperienza, è la “regola dei 20 anni”.

Si calcola la spesa annuale dei canoni di affitto della casa che si vorrebbe acquistare, poi si prende il valore di mercato di quell’immobile, e si divide per la spesa annua di affitto. Il risultato è il numero di anni che servirebbero per acquistare quella casa, pagando una rata mensile che equivale al canone di affitto. Se sono più di 20, conviene restare in affitto.

La regola del rendimento netto corrente

C’è poi un metodo suggerito da Morri che ci aiuta a decidere se ci conviene “investire” in una casa o nel mercato azionario:

«Calcolerei il rendimento netto corrente dell’immobile, cioè il rapporto tra il canone di locazione annuale – al netto dei costi di manutenzione che sostiene il proprietario – e tutti i costi sostenuti per l’acquisto di quell’immobile. Il risultato è il valore di rendimento corrente netto di quell’immobile, che andrebbe valutato confrontandolo con un investimento alternativo, su un orizzonte temporale analogo, come portafogli ben diversificati di titoli finanziari con un profilo di rischio non troppo elevato».