Comprare casa a un euro, è davvero un affare?

Dal Piemonte alla Sicilia, dalla Toscana all’ Abruzzo, passando per Lazio, Puglia, Calabria. Non c’è regione dove negli ultimi anni i piccoli comuni non abbiamo proposto in vendita case a un euro, abitazioni in minuscoli e pittoreschi centri storici ormai quasi disabitati. Strade in ciottolato, tetti spioventi e pergolati fanno da cartolina al sogno di una vita slow, tra sole, pace e natura, e la formula piace tantissimo, tanto da interessare la Bbc e da ultimo anche Netflix, che sul tema ha prodotto di una commedia romantica, la “Dolce Villa” dove i protagonisti, padre e figlia americani, si innamorano di un casolare in Toscana, in vendita a prezzo simbolico, e della dolce vita delle campagne italiane, tanto da trasferirvisi.

Stranieri, d’altra parte sono spessissimo i più interessati ai progetti di riqualificazione che partono dai borghi, ma anche i cittadini italiani, sempre più spesso si fanno avanti per rispondere a bandi e annunci. Basti dire che una delle ultime proposte pubblicate, quella del piccolo comune di Penne, in provincia di Pescara, ha scatenato una valanga di offerte, circa 1.700 le email arrivare all’indirizzo di posta del comune. Ma conviene davvero imbarcarsi in questo progetto low cost? E, soprattutto, quanto costa? Vediamolo.

La formula: ti “regalo” la casa in cambio di una mano

L’obiettivo della formula case a un euro, che si ripete ormai da più di dieci anni e conosce tra l’altro decine di declinazioni, tutte tese ad attrarre nuovi residenti nei piccoli centri, è rivitalizzare borghi storici e combattere lo spopolamento dei mini comuni, dove spesso risiedono ormai solo pochi anziani, e i servizi sono sempre scarsi. Il mezzo è offrire a chi desidera cambiare vita o cerca possibilità di investimento, la possibilità di acquistare un immobile a un prezzo simbolico. Il meccanismo è più o meno il medesimo ovunque: il comune interessato pubblica un bando mettendo in a disposizione abitazioni per lo più abbandonate e da ristrutturare, a un prezzo appunto simbolico.

Chi partecipa deve generalmente assolvere ad alcuni impegni, primo tra quali ristrutturare l’immobile entro un periodo stabilito, generalmente tra 12 e 36 mesi. In alcuni casi viene richiesta la residenza in Paese, anche solo per alcuni mesi all’anno, altre volte il bando è riservato a persone in età da lavoro, tutti modi per assicurasi in qualche modo garantire la rinascita del borgo e a evitare il degrado degli edifici.

Quali sono i comuni che vendono le case a un euro

Per capire di cosa si tratta, naturalmente, è necessario leggere uno a uno i bandi o le proposte delle singole amministrazioni. Un sito utile da questo punto di vista è Case a 1 euro, che pubblica una mappa dei bandi, e l’elenco dei comuni coinvolti con i siti web. Purtroppo molti dei bandi online sono già scaduti, la ricerca potrebbe portare via molto tempo. Trovata la proposta aperta; il passaggio successivo è in genere la visita al sito del comune, la consultazione del bando, se online, o la telefonata all’ufficio comunale di riferimento. Alcuni siti pubblicano foto e mappe degli immobili in vendita, da cui è possibile verificarne le condizioni. Se la proposta piace, bisognerà poi prendere informazioni presso gli uffici comunali, e magari fare una gita sul posto.

Spese vive e fideiussioni

Generalmente gli immobili in vendita non sono in buone condizioni, ragione per cui chi decide di acquistare dovrà come pima cosa calcolare il costo della ristrutturazione. Posto che in molti casi esiste appunto un vincolo a rimettere a posto l’immobile entro tempi certi, è molto importante verificare lo stato delle case, se non di persona, almeno in foto: non è raro trovare immobili con tetti rotti e pareti cadenti. Alcuni comuni, poi, chiedono che l’acquirente si faccia carico di spese accessorie, come il rimborso al vecchio proprietario delle spese da questo sostenute nel periodo di messa in disponibilità del bene al Comune, (quindi imposte e tasse locali e statali) nonché una polizza fideiussoria sempre a favore del Comune, dell’importo di 4.000 o 5.000 euro, da versare subito dopo l’assegnazione.

Quanto costa ristrutturare una casa a un euro

Non è finita. Prendiamo il Comune di Cantiano, che periodicamente pubblica bandi di questo tipo. Chiede agli interessati di “predisporre e depositare presso l’Ufficio Tecnico del Comune il progetto di ristrutturazione, risanamento conservativo e riqualificazione dell’immobile acquisito, entro e non oltre 6 mesi dalla stipula del contratto di compravendita con il venditore”, nonché iniziare i lavori entro e non oltre 12 mesi dal rilascio del permesso di costruzione, e ultimarli entro 3 anni.

«I costi di ristrutturazione sono sicuramente quelli a cui occorre prestare maggiore attenzione quando ci si imbatte in proposte del genere, e non solo per lo stato dell’immobile. Occorre per esempio, tener conto anche dell’ubicazione, per esempio se è raggiungibile con una strada carraia o esiste solo un sentiero pedonale, perché questo influirà sulla spesa», spiega Luca Bertolino, Commercialista che collabora col Gruppo Tecnocasa. Non è finita, perché per ottenere l’immobile c’è una graduatoria, che spesso è stilata in base ad alcuni requisiti, come la possibilità di scegliere imprese locali e tecnici nel recupero dell’immobile.

Tasse e spese di acquisto

Nel piano dei costi, va di solito inserito anche il pagamento delle spese connesse al regolare passaggio di proprietà del bene, quindi spese notarili, fiscali, voltura, eventuali sanatorie edilizie, perché non è detto che gli immobili siano in regola da questo punto di vista. Come ci spiega Bertolino, non è possibile fare una valutazione di massima, perché molto dipende dalla tipologia dell’immobile e dalle dimensioni, per esempio, ma nel conteggio va considerata come minimo la parcella del notaio, l’eventuale imposta di registro, che dipende dalla rendita catastale della casa e per le seconde case ha un costo minimo di 1000 euro, le imposte ipotecarie e catastali, che ammontano a 50 euro ciascuna.

Gli altri costi, tasse e utenze

Alle spese immediate, che dipendono da tutti questi fattori, si aggiunge quello delle imposte da versare dal momento in cui si diventa proprietari dell’immobile, che, a meno di non stabilire lì la residenza, sarà per il Fisco seconda casa. «Se si decide per una scelta di questo tipo difficilmente si avranno grosse imposte da pagare perché il valore, anche catastale dell’immobile, in genere rimane ridotto», rassicura Bertolino. Si aggiungono però a queste le sespe di mantenimento, che riguardano le utenze e la manutenzione. 

Investimento o spesa a fondo perduto?

Per le stesse ragioni, diventare proprietari di un immobile di questo tipo è una decisione che ha a che fare più con una scelta di vita, che non con un investimento finanziario. «L’identikit della persona che trae vantaggio da questo investimento è certamente qualcuno che cerca un posto dove trascorrere periodi di tranquillità o dove trasferirsi, stravolgendo le proprie abitudini di vita. Difficilmente si attribuisce una casa a un euro in località “alla moda”, bensì in località che rischiano lo spopolamento, perché scarsamente o per niente interessanti. Dunque le valutazioni economico finanziarie sono relative».
Una spesa del genere difficilmente potrà quindi essere considerata un investimento.

Di conseguenza, se l’idea di partenza è quella di “mettere a reddito” l’immobile, magari dandolo in affitto, bisognerà considerare diversi fattori, come posizione, vicinanza al mare o a luoghi di attrazione, clima, servizi. E anche nel caso in cui ci siano i requisiti e la possibilità che l’area diventi attrattiva, meglio fare dei calcoli. Interessante, a questo propsito, è il ragonamento di Jacopo Tartaglia, co-founder dell’agenzia immobiliare Valente, e divulgatore con Il Blog immobiliare e un seguitissimo canale Youtube. In un breve video racconta la sua esperienza e consiglia, per valutare l’impatto dell’acquisto, di costruire un vero e proprio conto economico dove calcolare da una parte tutte le spese, dall’altra l’eventuale rendimento, al netto dei costi correnti e delle tasse. Tenendo sempre presente che, anche dopo la ristrutturazione, non è detto che l’immobile acquisisca valore.