Che cos’è una bolla immobiliare?

Cosa si intende per bolla immobiliare e come si manifesta?

In un mercato sano, il prezzo di equilibrio di un bene specifico viene determinato dall’incontro della domanda e dell’offerta. Quando però l’offerta non è sufficiente a sostenere una domanda sempre più crescente, si avrà uno squilibrio e questo squilibrio si può tradurre in un aumento del prezzo. Più un bene è scarso e più il suo prezzo aumenta. Quando però il prezzo degli immobili non corrisponde più al valore reale, si incorre in situazioni insostenibili. Pertanto, si dice che si è creata una “bolla” nel settore di riferimento e si è quindi registrato un divario tra il vero valore dell’immobile e il prezzo a cui viene proposto sul mercato. La bolla immobiliare, dunque, non è altro che un fenomeno caratterizzato da un forte incremento dei prezzi degli immobili dovuto a una forte domanda non sostenuta dall’offerta, ma alla quale non corrisponde una reale quotazione del bene. Questo fenomeno è ciclico nei mercati immobiliari e spesso è accompagnato da un periodo dove i tassi di interesse sono stati molto bassi.

Quando si è verificata la più recente?

La più recente delle bolle immobiliari è scoppiata nel 2008, a causa della crisi dei mutui subprime che ne ha causato una crisi finanziaria a partire dagli USA, ma che ha avuto ripercussioni molto gravi sull’economia mondiale. Un mutuo subprime è, per definizione, un mutuo concesso a un soggetto ad alto rischio, che non poteva avere accesso a un tasso più favorevole nel mercato del credito.

Cosa succede quando una bolla immobiliare scoppia?

Quando una bolla immobiliare “scoppia” si andranno a registrare consistenti diminuzioni dei prezzi degli immobili; dunque, il loro valore sul mercato reale crollerà. L’aspetto più grave di questa conseguenza è che i proprietari andranno a registrare grosse perdite.

Ovviamente, se un immobile cala di valore rispetto al momento in cui lo si ha acquistato, si avrà sicuramente una perdita e pertanto non sarà conveniente vendere quel bene in quel momento storico. La strategia migliore in quel caso, infatti, sarà quella di attendere che il mercato faccia il suo corso e che i prezzi tornino a essere nuovamente allineati ai prezzi in cui si era sostenuto l’investimento.

Alla diminuzione dei prezzi, potrebbe seguire poi un forte calo dei mutui (diminuendo le compravendite andranno a diminuire anche le accensioni dei mutui), soprattutto se i tassi di interesse continueranno a salire.

Ultimo scenario, ma altrettanto grave, potrebbero inoltre diminuire notevolmente gli investimenti immobiliari da parte dei player istituzionali, il che andrebbe a portare a un vero e proprio rallentamento nonché crollo di tutto il settore immobiliare (costruzioni, forniture delle materie prime, compravendite, intermediazioni, ecc..) con una grave conseguenza sul PIL.

Oggi c’è un rischio bolla immobiliare in Italia?

Per rispondere a questa domanda riportiamo i risultati dell’ultima analisi di UBS “Global Real Estate Bubble Index”, che traccia la valutazione dei mercati immobiliari e la valutazione delle città in relazione sia al loro paese (es: Milano su Italia) sia alle distorsioni economiche. In parole semplici, lo studio annuale di UBS fotografa il rischio Paese legato a una possibile prossima bolla immobiliare.

In questo studio, l’unica città italiana presa in considerazione è Milano in quanto l’unica trainante dell’economia immobiliare, nonché l’unica interessante per gli investitori privati e istituzionali (italiani e stranieri).

Leggendo attentamente i risultati dell’analisi, si nota che Milano risulta essere una delle poche città europee a non incorrere in questo rischio. Secondo Matteo Ramenghi, chief investment officer di UBS GWM per l’Italia: «Per via dello spread rispetto al Bund, l’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate». Infatti, la ricerca dimostra che il mercato immobiliare milanese risulta essere “fair valued”, con un indice pari a 0,34.

Il grafico evidenzia lo stato di salute di tutte le città metropolitane mondiali studiate da UBS a fine 2022

Il punteggio dell’indice è una media ponderata di molteplici variabili, ossia:

• Rapporto prezzo/reddito
• Rapporto prezzo/affitto (valutazione fondamentale)
• Variazione del rapporto mutui/PIL
• Variazione del rapporto costruzioni/PIL (distorsione economica)
• Relativo indicatore prezzo-città-paese

Quali sono stati dunque i fattori che hanno guidato nel 2022 l’aumento dei prezzi degli immobili a Milano secondo l’analisi di UBS, senza però comportarne un rischio bolla? In primo luogo, sicuramente la ripresa economica post-pandemica e i tassi d’interesse dei mutui più bassi, ma in parte anche gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia e gli investimenti esteri.

E quali sono invece gli elementi che sostengono le valutazioni immobiliari milanesi positive nel medio periodo? Da una parte sicuramente l’ampliamento quasi ultimato della nuova metropolitana, ma quello che influisce maggiormente sono di gran lunga le Olimpiadi del 2026.

Come si sta muovendo il mercato immobiliare a Milano nei primi mesi del 2023?

Quello che si sta verificando nei primi mesi del 2023 è un leggero rallentamento dell’aumento dei prezzi, soprattutto fuori dal centro città, ma questo è facilmente comprensibile perché all’aumentare dei tassi di interesse, diminuisce la domanda di mutuo. Questo rallentamento al momento non è sinonimo di prezzi in forte calo, bensì di un riallineamento del valore dell’immobile al reale prezzo di mercato. Come va letto questo segnale? Sicuramente bisogna essere prudenti e comprendere che il potere di acquisto dei cittadini diventa sempre più basso, l’inflazione ha raggiunto i massimi storici e Milano sta diventando una città sempre più cara ed elitaria, ma il freno alla corsa all’acquisto è sicuramente un segnale positivo (corsa guidata da una domanda “drogata” dai tassi d’interesse bassissimi).