Come gestire i tuoi beni in funzione della pensione

Il mattone: ragionare sul presente

C’è un evento che interessa molti italiani e che per i più arriva intorno alla mezza età: è l’eredità della casa di famiglia. Riguarda il nostro Paese più di altri, perché in Italia circa il 77% delle famiglie vive in una casa di proprietà. Se non ci sono altre urgenze, decidere di utilizzare quel bene come “salvagente” per il futuro può essere una buona idea. A patto che vengano fatte le giuste valutazioni. Nell’immaginario collettivo la casa è un asset “blindato”, un investimento sicuro, che ci mette al riparo da perdite, ma non è così. Immaginare che quell’appartamento che oggi vale “x”, manterrà inalterato il suo prezzo, e per di più sia facilmente liquidabile in ogni momento, può essere un errore, e ce lo conferma un esperto del settore: «Fare previsioni sul lunghissimo periodo è molto complicato. Storicamente negli ultimi 100 anni il mercato immobiliare è cresciuto in media all’incirca dell’1% all’anno, al netto dell’inflazione. Se però prendiamo l’ultimo trentennio, e cioè dal 1993 a oggi, la media generale dei prezzi si è abbassata, con qualche isolata eccezione, come Milano o Bologna», dice Jacopo Tartaglia, co-founder dell’agenzia immobiliare Valente, e divulgatore con Il Blog immobiliare e un seguitissimo canale Youtube.
Senza contare, aggiungiamo noi, che nel giro di 30 anni potrebbero esserci importanti lavori di manutenzione da fare, ristrutturazioni, ecc. «Con il mattone meglio ragionare al presente, su ciò che può fruttare oggi».

Come valutare cosa fare

Dunque la domanda potrebbe essere: vendo subito e investo in altro modo, o tengo la casa, la “metto a reddito” riservandomi di utilizzare i soldi o parte del denaro della rendita per il mio futuro? «La risposta dipende da caso a caso, serve un’analisi specifica», spiega Tartaglia. «Si deve partire da una stima del valore attuale dell’immobile, capire insomma a che prezzo quel bene può essere realisticamente venduto. Dico realisticamente perché non va considerato né il costo di acquisto, né il valore affettivo, né i soldi eventualmente spesi per migliorarlo, ma solo il valore di mercato. Una volta ottenuto quel dato, si passa a quantificare la possibile rendita annua, si calcola cioè quanto si otterrebbe dandolo in locazione, al netto delle tasse e dei costi. Mettiamo che quella casa renda il 3-4%, la domanda da farsi è: ci sono investimenti che a parità di rischio o a rischio inferiore mi danno un rendimento migliore? Se la risposta è sì, conviene smobilizzare il capitale. Se il valore di quella casa è molto alto rispetto alla rendita, è preferibile vendere e usare il ricavato per altro. Che non significa necessariamente passare ad altre tipologie di investimento, ma anche, se lo si desidera, comprare altri tipi di immobili che per caratteristiche o posizione offrono un maggiore equilibrio tra valore e rendimento». Qui un approfondimento per capire come si calcola il valore di un immobile.

Se hai una somma da investire: l’opzione immobili

Se hai una somma di denaro da parte, o la ricevi, puoi decidere tra diversi investimenti, e uno di questi è acquistare un immobile, puntando su qualcosa che abbia buone probabilità di non subire svalutazioni nel tempo. «In questo caso, per fare un investimento davvero redditizio, meglio utilizzare lo strumento del credito. Oggi i tassi d’interesse dei mutui sono saliti, e si parla meno di questa opzione, ma resta comunque una soluzione molto valida, anche in vista del fatto che i tassi si sono stabilizzati, e potrebbero scendere a breve», suggerisce l’esperto. «Chi acquista un immobile finanziandosi con un mutuo può infatti darlo subito in locazione, e pagare le rate con il ricavato. Se i proventi degli affitti sono tali da coprire la rata del prestito, tasse e altre spese, dopo 20-25 anni ci si ritrova con un immobile che per buona parte “si è pagato da solo”. Certo va scelta la misura giusta, la posizione giusta, bisogna fare bene i calcoli per non fare il passo più lungo della gamba, ma in un’ottica di investimento a lungo termine utilizzare il credito è una strada per ritrovarsi domani con un bene, che potrà darci una rendita».

Quale immobile da investimento scegliere

C’è anche chi un tempo investiva in garage e negozi, assicurandosi appunto una rendita a vita. Ma i tempi sono cambiati, spiega Tartaglia. «Ha ancora senso, ma in determinate situazioni. Se siamo in una grande città, garage e posto auto sono sempre un ottimo investimento, ma anche lì devo considerare a che prezzo compro e che rendita posso percepire. Puntare su un locale commerciale o su un ufficio rende più del residenziale, ma è diventato più rischioso sul lungo periodo, troppe le variabili. Può cambiare la viabilità di una strada e mettere in crisi un intero quartiere, e c’è da considerare che oggi gli scenari mutano velocemente, il commercio fisico è spesso a rischio crisi, molte attività si svolgono da remoto e anche gli uffici non sono più una certezza. Se ci si muove in piccoli contesti, è sempre preferibile investire sull’immobile residenziale, in una zona che permette di scegliere tra soluzioni diverse: dalla locazione 4+4  agli studenti, dal contratto transitorio agli affitti brevi».

Se punti sugli investimenti finanziari

Non c’è solo il mattone, naturalmente, anche investire in prodotti finanziari può essere una valida alternativa, sicuramente poco impegnativa. «Il consiglio principale è diversificare, e cioè puntare su prodotti diversi tra loro, sedersi di fronte a un consulente e farsi consigliare su una strategia di lungo periodo» spiega Giovanni Tarditi, già trader e oggi gestore di un fondo di investimento. «Un buon consiglio è riservare buona parte agli Etf, prodotti poco costosi, scegliendoli naturalmente sulla base del proprio profilo di rischio. Sono preferibili ai fondo di investimento tradizionali, perché molto meno cari. Non è un aspetto trascurabile, basti pensare che un 1% annuo in commissioni mangia in 20 anni il 20% del capitale – ne abbiamo parlato qui. Investimenti di questo tipo hanno il vantaggio di essere subito liquidabili in caso di necessità. «Ma per aspettarsi buoni rendimenti bisogna guardare al lungo periodo, investire e non pensarci più, senza lasciarsi spaventare nel frattempo dalle fluttuazioni di mercato. Alla lunga – i dati lo dimostrano – chi sa “soffrire” viene premiato».

Se preferisci il risparmio “forzato”

Chi parte con molto anticipo può anche valutare, come alternativa o in aggiunta al fondo pensione, un piano di accumulo, che ha lo stesso vantaggio di poter partire da piccole cifre e riuscire a raggiungere nel tempo una discreta somma. «Il Piano di accumulo è utile perché abitua al risparmio forzato, le somme vengono prelevate mensilmente in modo automatico, è una formula per pensare al futuro senza pensarci» spiega Giovanni Tarditi. Rispetto al fondo pensione ha una tassazione più alta e le somme non sono deducibili dal reddito, ma può essere per esempio un investimento supplementare da poter smobilitare all’occorrenza. «Se si inizia presto si può pensare a un portafoglio un po’ più aggressivo – se il proprio profilo di rischio lo consente, naturalmente – con una componente azionaria che può salire fino all’80%. Chi punta sui piani di accumulo deve però fare attenzione ancora una volta ai costi, che in alcuni casi sono alti».

Monete d’oro?

I nostri nonni spesso compravano monete d’oro da tenere come emergenza, e chissà, per qualcuno potrebbe essere una strategia anche oggi. «L’oro, però, è un asset class difficile da capire per chi non è un addetto ai lavori. In sé non rende nulla, non restituisce interessi, è una riserva di valore che si apprezza nel tempo, specie quando sale l’inflazione, difatti viene usata come bene rifugio quando i prezzi salgono» dice Traditi. «Può andar bene comprare dell’oro all’interno di una strategia di diversificazione, ma ad asset così “complicati” consiglierei di dedicare al massimo il 5-10% del patrimonio da investire. Vale la regola d’oro: “se non lo capisci lascia stare”».