Come prepararsi a chiedere il mutuo

Tra tassi alti e prezzi impossibili, il 2023 non è certo stato l’anno migliore per chiedere un mutuo. E se nel prossimo futuro, complice la tregua dei tassi stabilita finalmente dalla Bce, la domanda potrebbe riprendersi, ottenere un finanziamento per comprare casa non sarà semplice. Alla ormai nota “prudenza” delle banche nel concedere prestiti, si somma uno scenario economico incerto, che potrebbe spingere gli istituti a essere ancora più esigenti. Qualche giorno fa, l’amministratore delegato dell’istituto di ricerca Nomisma Luca Dondi spiegava a Repubblica che “Alcuni istituti, anche tra i più grandi, sono su livelli di erogazioni anche del 50-60% inferiori a un anno fa”. In molti casi, inoltre, quando a presentare la domanda è un giovane, viene chiesta la garanzia di un genitore “munito” di pensione o di entrate fisse, che complica le cose. Esiste però un modo per aumentare le chance di vedersi concedere il sognato prestito, ecco qualche consiglio.

Capisci se puoi permetterti un muto

Il primo consiglio che possiamo darti se stai per chiedere un prestito per la casa, è quello di fare un bagno di realtà. Se il tuo reddito – stabile o no che sia – non è in grado di coprire la rata del finanziamento assicurandoti contemporaneamente di mantenere un tenore di vita dignitoso, senza fare i salti mortali, è difficile che dall’altra parte arriverà un lasciapassare. La regola aurea vuole che la quota di entrate destinata alle rate dei prestiti – non solo quello per la casa, ma il totale dei finanziamenti accesi, dallo smartphone all’automobile – non debba superare il 30% delle tue entrate . La banca, tra l’altro è in grado di avere in tempo reale queste informazioni, perché ha accesso ai dati del sistema creditizio. La percentuale “secca”, però, non è sufficiente, come ci spiega la nostra esperta di controllo di gestione Monica Vitali: «La fattibilità dell’operazione dipende anche dall’entità delle tue entrate mensili. Se anche le rate del mutuo prendono meno del 30% dei tuoi guadagni, ma la parte restante è talmente esigua da non permetterti un’esistenza al di sopra della soglia di povertà, sarà molto difficile che qualcuno ti dia fiducia. Una volta fatta la dovuta simulazione, se realizzi che le somme rimanenti ti consentono a stento di permetterti i beni di prima necessità, meglio avviare un ragionamento. Acquistare una casa è davvero la cosa giusta da fare in questo momento della tua vita?»

Stabilisci la rata che andrebbe bene per te

Poniamo che tu abbia trovato la quadra. Di solito la domanda giusta da farsi subito dopo è qualcosa come: “Quanto posso chiedere di mutuo con uno stipendio da 2.000 euro?” Quando arrivi a sederti di fronte al funzionario, dovresti avere già un’idea chiara di quale potrà essere la tua rata massima, e, sulla base di questo, della durata prescelta e dei tassi di interesse attuali, sapere qual è l’importo intorno a cui orientarti. Poniamo che le tue entrate siano di 2.000 euro mensili, e la rata massima sopportabile per il tuo bilancio sia di 600 euro al mese, mentre la tua intenzione è quella di stipulare un mutuo a 20 anni. Con i tassi attuali potrai chiedere fino a 100.000 euro. Per fare delle simulazioni, puoi usare il calcolatore online della Banca d’Italia. «È fondamentale arrivare all’incontro con la banca determinati, e servire al funzionario un calcolo già fatto. A loro semplificherai il lavoro, e da parte tua dimostrerai di avere cognizione di cosa parli. Mostrare consapevolezza finanziaria è  molto importante per ottenere la fiducia del nostro interlocutore», aggiunge Vitali. Naturalmente anche l’anticipo che sarai in grado di versare farà la differenza sulla decisione. È davvero raro che le banche concedano mutui sopra l’80% del valore della casa, dunque, dovresti essere in grado di avere in tasca al momento dell’inizio dell’istruttoria una somma tale da coprire il 20% del prezzo di acquisto, più le spese notarili ed eventualmente di agenzia. È un’altra questione da fare presente al funzionario, spiegando di quanto disponi e quanto intendi versare come acconto sul prezzo dell’immobile.

Arriva preparatə all’incontro con la banca

Una volta stabilita la cifra che ti occorre, preparati all’incontro. La banca ti darà una lista di documenti da portare, ma non conta solo questo, è importante sapere a cosa serve quella mole di carte. Alla banca interessa capire se sarai in grado di restituire la somma prestata per tutta la durata del mutuo, e il tuo compito è fornire gli elementi utili per convincere chi hai di fronte che darti fiducia è un buon affare. Se sei già cliente della banca è più semplice per loro: tramite lo storico del tuo conto corrente l’istituto è in grado di sapere quanto guadagni, se hai entrate extra e con quale regolarità, qual è la giacenza media del tuo conto, se sei uno che va spesso in rosso, o se sei un risparmiatore attento e se hai la liquidità necessaria a fare fronte anche gli imprevisti. Se invece sei un perfetto sconosciuto, sta a te fare questo lavoro per loro.

Racconta la storia dietro ai numeri

Come? Anche in questo caso va fatto un distinguo. Per i lavoratori dipendenti gran parte del lavoro consiste nell’esibire la busta paga e dimostrare di avere un contratto a tempo indeterminato. Per gli autonomi l’impresa è più ardua perché, viene da sé, per definizione non hanno entrate stabili e hanno meno certezze sul futuro. Sta a te dimostrare il contrario. Generalmente viene chiesto di esibire l’ultima dichiarazione dei redditi, ma portare qualche documento in più potrebbe essere provvidenziale. Nello specifico, un’idea può essere quella di aggiungere gli estratti conto bancari degli ultimi tre anni, meglio ancora se accompagnati da un file excel in cui sono riassunte entrate e uscite. Lo scopo di questa operazione è far vedere che hai entrate continuative da diverso tempo (e che dunque è improbabile che tu perda tutto da un momento all’altro), che le uscite sono inferiori ai guadagni ed eventualmente che hai anche una discreta capacità di risparmio. In sintesi, devi convincerli che un’uscita come quella del mutuo, non provocherà scossoni nel tuo bilancio personale. «Un documento di questo genere, che dimostra con i numeri la fattibilità dell’operazione è già un ottimo biglietto da visita», dice Monica Vitali, che spiega però come ai numeri vadano aggiunte le giuste parole: «I numeri vanno messi in relazione fra di loro, perché ogni accadimento può essere fotografato da più angolazioni, e se le angolazioni non si collegano le une con le altre si rischia di avere una fotografia che non rappresenta la realtà. Ma le relazioni vanno anche raccontate in modo semplice, chiaro ed esaustivo». Il consiglio, dunque, è di prepararsi a illustrare quei dati perché vengano interpretati nel modo giusto.

Fai una proiezione sul futuro

Un altro tassello da aggiungere al puzzle, per portare una fotografia quanto più completa possibile, è la proiezione delle entrate future. «Più riesci a guardare in avanti rimanendo ancorato a dati oggettivi, meglio è. Il tuo scopo è dimostrare di avere la capacità di mantenere il tuo equilibrio negli anni. Non basta portare le fatture, servono le previsioni certe di incasso, nonché i flussi di cassa mensili per i prossimi 12 mesi. In questo modo puoi dare prova del fatto che, nonostante tu non abbia entrate a cadenza regolare, in cassa resta sempre quanto basta per pagare le rate durante tutto l’anno», dice l’esperta. Il come fare, lo spiega Vitali in questo post del suo blog.

Quali garanzie chiede la banca e come accedere alla garanzia statale

Come abbiamo già anticipato, quando a fare domanda di finanziamento è una persone che non ha una situazione finanziaria inattaccabile, l’istituto sempre più spesso richiede la garanzia di un altro soggetto, solitamente un genitore. C’è però una buona notizia per gli under 35. Stando alla bozza della manovra finanziaria, è stata prorogata per tutto il 2024 la “supergaranzia” statale dell’80% sui prestiti. In sostanza lo Stato fa da garante sull’80% della somma finanziata, impegnandosi a pagare il debito in caso di insolvenza del mutuatario. Anche quando cesserà di avere effetto questa norma, grazie al Fondo prima casa, resta la possibilità per gli under 35 e per altre categorie di cittadini di richiedere una garanzia statale sul 50%. Questo rende più facile l’erogazione del prestito. La garanzia pubblica va però chiesta esplicitamente, presentando in banca la domanda contestualmente alla richiesta di mutuo, e verificando che l’istituto abbia aderito all’iniziativa (quasi tutti lo hanno fatto). Qui trovi tutte le istruzioni.

Quando la banca rifiuta un mutuo

Prima di prendere appuntamento, ricorda anche che ci sono alcune situazioni in cui gli istituti di credito solitamente non concedono finanziamenti. Fai quindi attenzione a questi due aspetti:

• La presenza di segnalazioni nella Centrale rischi

Se negli ultimi anni hai tardato il pagamento delle rate di prestiti, potresti essere stato segnalato  nella centrale rischi, e questo crea un pregiudizio nei tuoi confronti. Anche solo in virtù di questa “macchia”, l’istituto potrebbe rifiutarti la domanda di finanziamento.

• Il valore dell’immobile

Ad avvio istruttoria la banca effettua sempre una perizia sull’immobile su cui graverà un’ipoteca. Deve essere certa che il suo valore sia tale da poter rientrare nell’investimento, anche se tu non onorassi il tuo debito. Se il valore dell’immobile che intendi comprare è sovrastimato, e il perito stabilisce che è troppo basso in relazione alla richiesta, potrebbe dare una valutazione negativa, che comprometterà l’intera pratica.