Dalla proposta al rogito, di quanti soldi hai bisogno?

La primissima fase, che in realtà precede l’acquisto e gli step che a breve vedremo, è la ricerca della casa (per la quale ti rimando a questo approfondimento). In questa fase diamo per assodato che la casa tu l’abbia scelta e individuata e sia giunto il momento di pianificare e preventivare i costi da affrontare.

È fondamentale farsi un piccolo business plan per gestire al meglio la spesa: ricordiamoci che più abbiamo chiarezza sui passaggi e sulla pianificazione dei costi, meglio valuteremo le nostre risorse economiche. Saremo cosi certamente più liberi  in termini di tranquillità e sicurezza.

Prima di sottoscrivere la proposta fatti fare un preventivo dal notaio che seguirà il tuo atto, così avrai i costi definitivi dell’acquisto.

1. La proposta di acquisto

In questa fase dobbiamo definire il prezzo dell’appartamento e le tempistiche del nostro affare.

Alla sottoscrizione dell’offerta si può ipotizzare un importo, indipendente dal valore dell’immobile, che va dai 5.000 ai 10.000 euro. Per sottoscrivere la proposta avremo quindi bisogno di un assegno bancario. In alternativa, previo accordo, potrai effettuare un bonifico bancario al proprietario successivamente all’accettazione dell’offerta.

L’importo versato si può definire come acconto sulla caparra confirmatoria oppure come acconto prezzo a seconda delle sue caratteristiche. Che differenza c’è?

La caparra confirmatoria è un anticipo di denaro versato per l’acquisto di un bene, che può essere trattenuto in caso di inadempimento dell’acquirente o restituito raddoppiato se il venditore non rispetta i patti.

L’acconto prezzo invece stabilisce che in caso di inadempimento da entrambe le parti ci sia una semplice restituzione reciproca, quindi in un certo senso è più rischioso per te acquirente in quanto ti tutela in maniera inferiore rispetto alla caparra confirmatoria. Normalmente, quest’ultima modalità viene utilizzata sulle trattative di acquisto su progetto da impresa costruttrice.

Una volta perfezionata la proposta abbiamo due strade percorribili: sottoscrivere il preliminare di compravendita (cioè il cosiddetto compromesso) oppure andare direttamente al rogito dove verserai l’intera somma della casa con assegni circolari o bonifico irrevocabile.

2. Il preliminare di acquisto

Durante il preliminare si versa dal 10 al 20% del valore della casa. Questo importo, così come nella proposta, può essere un’integrazione della caparra confirmatoria o un acconto prezzo.

Il preliminare sarà quindi registrato. In questa fase se l’acquisto è tra persone fisiche pagherai un anticipo sulle imposte, pari allo 0,5% della caparra confirmatoria, oltre a 200 euro di imposta fissa e valori bollati.

A questo punto se avrai bisogno del mutuo per l’acquisto probabilmente ti sarai già attivatə alla proposta accettata e avrai la predelibera del mutuo. L’importo del mutuo è solitamente  l’80% del valore dell’immobile, percentuale che sarà erogata dalla banca proprio con il contratto di mutuo.

L’80% è normalmente l’erogazione massima che la banca ti può dare, anche se ci sono casi in cui viene erogato il 100%, ma dovrai verificare se hai i requisiti per ottenerlo.

La percentuale di mutuo è calcolata solamente sul valore effettivo della casa, quindi non si applica sui lavori che effettuerai successivamente all’acquisto o sui costi extra (notaio, imposte, agenzia, trasloco, arredi, ecc..)

3. Il rogito

L’atto di acquisto è stipulato dal notaio e qui verserai il saldo totale della cifra sottraendo gli anticipi che hai già versato.

I soldi possono arrivare direttamente dalle tue finanze, oppure, come già illustrato, la banca può contribuire parzialmente.

I costi extra che, come detto, non sono assoggettabili al mutuo, sono:

• Il costo del rogito. Questo costo include la prestazione del notaio, assoggettata a un’Iva del 22%, le imposte di acquisto come prima o seconda casa, la cassa del notariato, le visure e le spese.  Se hai un credito di imposta sulla vendita della tua prima casa dovrai naturalmente sottrarre quell’importo. Questi costi devono essere preventivati prima di sottoscrivere la proposta, cioè quando chiederai il preventivo al notaio.
• La parcella dell’agenzia immobiliare, nel caso in cui tu abbia acquistato tramite professionista. Su questo aspetto i valori sono in media il 3% del valore della casa, sempre assoggettati all’Iva, ma possono differire di caso in caso. Il costo della prestazione dell’intermediario viene definito alla proposta di acquisto, quindi lo hai già chiaro sin dall’inizio, e viene pagato normalmente al preliminare di compravendita, cioè nel passaggio intermedio tra la proposta e l’atto. Ci tengo a dire che ogni mediatore ha le sue regole, noi facciamo pagare la fee durante l’atto, ma alcuni colleghi già al perfezionamento della proposta. Un consiglio: quando preventivi il 10% o il 20% dell’importo casa da versare al preliminare considera di  dover saldare anche l’agenzia,  così facendo non ti troverai strettə con i soldi nelle fasi successive.
• Se l’immobile è da ristrutturare, nella tua pianificazione una parte del budget totale di acquisto sarà da destinare ai lavori che effettuerai dopo il rogito.
• Altri costi extra che i clienti di solito dimenticano ma che saranno comunque da sostenere sono: il costo degli arredi della casa e il trasloco. Sono costi che pagherai successivamente all’acquisto ma di cui dovrai tener conto. Il mio consiglio è di calcolare il budget totale di acquisto della casa includendo anche i costi extra con un cuscinetto del 10% per gli eventuali imprevisti. Penso sia meglio acquistare qualche metro quadrato in meno ma potersi godere la propria casa finita e senza lampadine penzolanti!

Buon acquisto!