E se volessi affittare la mia casa ai turisti?

Mettere a reddito la propria casa al mare o in montagna per un’estate, affittare il proprio appartamento o una stanza durante fiere o festival. Può essere un modo per incrementare il bilancio familiare o per pagarsi una vacanza alternativa, e di certo i dati dicono che non è una cattiva idea. Secondo la Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, nel 2022 i rendimenti medi lordi delle case vacanze si attestavano tra il 5 e l’8%, premiando anche chi ha scelto di comprare un appartamento come forma di investimento.

I numeri del mercato

Stando alle analisi della Fiaip, le locazioni brevi a uso turistico sono in aumento da sette anni consecutivi. Le famiglie italiane prendono in affitto immobili in media per una settimana, ma parallelamente cresce la richiesta di locazioni un po’ più lunghe, di due settimane. I mesi estivi restano i più gettonati, con le località di mare, dove il prezzo medio di una settimana si è attestato nel 2022 tra i 1000 e i 1500 euro a settimana in agosto, per scendere a un range tra 500 e 750 nel mese di giugno. Già l’anno scorso si prevedeva inoltre un aumento dei prezzi dei canoni per il 2023, di almeno il 3%.

Le opzioni: affitto transitorio o affitto breve

Se parliamo di affitti turistici, possiamo scegliere essenzialmente tra due soluzioni: affittare la nostra casa per periodi brevi o brevissimi, oppure darla in locazione mensilmente o per tutta la stagione. «La locazione breve va da 1 a 30 giorni. Per soggiorni sopra i 30 giorni e fino a 18 mesi si utilizza invece la formula dell’affitto transitorio», spiega Jacopo Tartaglia, consulente immobiliare e curatore del Blog Immobiliare, dove fornisce consigli a centinaia di migliaia di utenti, su acquisti, affitti e dintorni. Vediamo i pro e i contro di ciascuna formula. «Nel primo caso non hai necessità di registrare alcun contratto all’Agenzia delle entrate, ma è chiaro che questa formula comporta un dispendio di energie maggiori».

Quando scegliere l’affitto transitorio

È la soluzione ideale se l’appartamento non ti serve mai durante la stagione e se vuoi una rendita “zero impegni”. «Dovrai stipulare con il tuo ospite un contratto di affitto transitorio, che però dovrà essere registrato all’Agenzia delle entrate», spiega Tartaglia. «All’interno del contratto potrai stabilire che le bollette siano a carico del locatore». Chiaramente puoi rivolgerti a un’agenzia immobiliare o a un intermediario che si occuperà di trovare l’acquirente e registrare il contratto. Per quanto riguarda il regime fiscale, potrai usufruire di una cedolare secca al 21%.

Quando scegliere l’affitto breve

Se il tuo obiettivo è di avere il  rendimento massimo,  è chiaro che devi concentrarti sugli affitti brevi, ma non prima di sapere a cosa andrai incontro dal punto di vista pratico.

Gli obblighi del locatario

«La locazione breve non si improvvisa più, oggi richiede un grado di lavoro e di preparazione abbastanza elevato», spiega l’esperto. «Bisogna non solo gestire check-in e check-out, e occuparsi delle pulizie, ma segnalare in questura la presenza degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo, comunicando i loro dati, inviare la registrazione delle presenze all’Istat. Inoltre, se nella località è prevista la tassa di soggiorno, va riscossa dal cliente e versata al Comune. Non c’è un unico portale o un’unica modalità di segnalazione, ogni provincia ha le sue regole, è consigliabile  informarsi preventivamente e sapere esattamente cosa fare, per non trovarsi in spiacevoli situazioni», dice Tartaglia, che avverte: «Solo per citare un esempio, la mancata segnalazione in questura degli ospiti costituisce reato penale».

I costi a carico del locatario

Negli ultimi anni i costi a carico del proprietario sono cresciuti rispetto al passato. Spiega Tartaglia: «Oggi chi va in un B&b si aspetta di trovare un appartamento perfettamente pulito, con la biancheria lavata e stirata, e se possibile con qualche attenzione in più. Tutto questo comporta dei costi aggiuntivi per il locatore, e se anche questi si accolla la fatica di occuparsi personalmente delle pulizie e di lavare la biancheria, deve garantire standard elevati. I costi medi? La nostra agenzia, spende in media 12 euro per una pulizia standard di un bilocale, 7-8 euro a persona per un cambio di biancheria».

Ma a tagliare i profitti sono oggi soprattutto i costi delle utenze, inevitabili, che negli affitti brevi sono sempre a carico del proprietario. «Vanno messi in conto l’aria condizionata d’estate, il riscaldamento d’inverno, gli ospiti cercano una sistemazione sempre fresca d’estate e calda d’inverno. E poi c’è l’acqua per le docce di chi arriva e di chi parte. Con i recenti aumenti le bollette sono diventate una voce non secondaria nel conto economico dell’impresa», dice Tartaglia.

Le opportunità di guadagno

L’impatto di questi costi sui guadagni varia a seconda della località in cui ci si trova, un po’ come succede con le pulizie o le lavanderie: «Queste spese sono più o meno uguali dappertutto, ma nei luoghi turistici più “quotati”, dove gli affitti sono più costosi, incidono in maniera meno significativa, quindi il rendimento resta comunque più alto. Non così dove il mercato è fermo e i prezzi dei soggiorni più bassi». La morale? Meglio sempre fare un prospetto dei costi, e poi decidere.

«A conti fatti, l’affitto breve rende in media solo il 15% in più rispetto a un affitto transitorio stagionale», calcola Tartaglia. «Non è insomma la leva economica quella che spinge verso questa scelta. La locazione breve è indicata soprattutto a chi ha intenzione di sfruttare per sé quell’appartamento, anche solo per un periodo brevissimo. In questo caso è una soluzione molto comoda: magari ci si va una settimana a giugno e una a Ferragosto, e per il resto la si mette a reddito, per di più senza rischio di insolvenza».

Anche per l’affitto breve, potrai usufruire di una cedolare secca al 21% (ma per chi ha più di una casa in affitto, dal secondo immobile in poi, sale al 26%).

Se ti fai aiutare da un’agenzia

Se non puoi gestire sul posto check-in e check-out, pulizie e registrazioni, ci sono agenzie che lo fanno per te. «Fanno da intermediari e si occupano di prenotazioni, pratiche burocratiche, pulizie e tutto il resto. Pagano direttamente i fornitori, per legge hanno l’obbligo di versare le tasse al Fisco in tua vece. Se decidi di affidarti a loro, riceverai a fine mese solo il guadagno netto. Ma devi mettere in conto di pagare una commissione di circa il 30% per il servizio.

Se ti appoggi alle piattaforme come Booking a Airbnb

Se scegli il fai-da-te non c’è storia: devi passare per piattaforme come Booking o Airbnb, solo per citare le più note. È da qui che passano il 90% delle prenotazioni, e in cambio i portali pretendono una commissione. «Con Booking sono al 18%, Airbnb fa pagare qualcosa come il 10%, ma un’altra metà pesa sul guest», spiega il nostro esperto. Inoltre, dovendo valutare i pro e i contro, c’è da considerare anche un aspetto non secondario. «Con queste grandi piattaforme non hai “potere”, sono loro che hanno il controllo su tutto. Poniamo il caso che un cliente decida di penalizzarti, magari ingiustamente. Se i gestori del portale prendono per buona la sua segnalazione, possono anche decidere di cancellarti, senza possibilità di appello. (Qui il caso di truffa segnalato da Jacopo Tartaglia, può essere utile per farsi un’idea e capire come intercettare ospiti “sospetti”).

Un’alternativa per stare tranquilli è usare più canali, cercando di non impazzire con le prenotazioni. «Molto comodo è anche My business di Google, che ti dà la possibilità di geolocalizzare la tua attività gratuitamente. I clienti possono visualizzarla su Google Map o interrogando direttamente il motore di ricerca, e poi contattarti da Google. Non è a pagamento ma per essere indicizzati bene ci vuole tempo. Un passaggio preliminare alle grandi piattaforme è comunque consigliato», continua Tartaglia.

La terza opzione: vuoto per pieno

Se quello che cerchi è un guadagno sicuro e ti basta per esempio raggiungere il budget fissato per pagarti la tua vacanza, puoi intraprendere anche una terza strada. Si chiama “vuoto per pieno” e ti permette di affidare la tua casa a un’agenzia immobiliare per tutta la stagione, pagandoti un forfait. L’agenzia prende in pratica in locazione l’immobile, ma si accolla l’onere di metterlo a reddito, mentre tu puoi disinteressarti completamente della sua gestione. «Il tuo guadagno è assicurato, indipendentemente dal prezzo a cui sarà affittato ad altri, e dai periodi. Sarà naturalmente più basso di quanto avresti guadagnato facendo il lavoro da te ma senza “rischio” e senza fatica», spiega il consulente. Il prezzo proposto dall’agenzia può essere anche la metà rispetto al tuo guadagno stimato, ma non c’è una percentuale standard, molto dipende dalla località in cui ci si trova.