Quando si abbasseranno i tassi dei mutui?

Il vento sta girando. Dopo i due “anni neri” dei tassi, che hanno visto quasi raddoppiare le rate dei mutui a tasso variabile, la corsa si è arrestata. A ottobre scorso la Banca centrale europea ha lasciato invariato il costo del denaro dopo 10 sedute consecutive, e molti analisti sono pronti a scommettere che nella seconda metà del 2024 potrebbero arrivare i primi tagli. Intanto le rate per chi sta pagando un mutuo a tasso variabile tornano a scendere, anche se di pochissimo, e i nuovi prestiti a tasso fisso diventano più convenienti. Certo i livelli sono ancora alti e non sostenibili per tutti, ma restano alcune vie di uscita per chi ha l’esigenza di alleggerire le rate, e per chi deve fare ancora il grande passo. Ecco le cose da sapere.

SE STAI COMPARANDO CASA

Quando scenderanno i tassi dei mutui?

È la domanda che si fanno tutti coloro che sono in procinto di comprare casa. Partiamo dai numeri: a novembre, dice l’Abi, il tasso di interesse medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni si è attestato in media al 4,48%. Un numero da capogiro, certo, ma destinato a migliorare. Le ultime decisioni della Banca centrale europea lasciano ben sperare, visto che a fine anno la Bce ha fermato una corsa che durava dal 2021. Gli effetti già si vedono: già a fine dicembre l’Euribor a 1 e a 3 mesi, indici a cui è agganciata la maggior parte dei mutui a tasso variabile, hanno intrapreso una lenta discesa, che si tradurrà già nella prossima rata in un risparmio medio mensile poco al di sopra dei 10 euro. Non è finita, perché come scrive il Sole24ore, molti investitori già si aspettano che la Bce dimezzerà il costo del denaro nell’arco dei prossimi 24 mesi. Le fonti ufficiali, però restano caute. In un’intervista a Bloomberg Robert Holzmann, governatore della Banca centrale austriaca e componente del consiglio direttivo della Banca centrale europea ha detto che non c’è alcuna garanzia di riduzioni dei tassi nel 2024, per poi aggiungere che pensare ora a un taglio sarebbe “prematuro”. Molto dipenderà insomma dall’andamento dell’inflazione nei prossimi mesi.

Che tipo di mutuo conviene fare oggi?

Mutuo fisso o variabile? La scelta sembrerebbe obbligata, al momento, visto che a gennaio le migliori offerte a tasso variabile sono quasi due punti sopra quelle delle proposte a tasso fisso. C’è però anche chi, guardando con una prospettiva di lunghissimo periodo, continua a preferire il prestito a rata variabile. Il consiglio, oggi come in futuro, è quello di considerare una serie di elementi:

• Il futuro La domanda da farsi sempre, e non solo in questa situazione, è: cosa presumibilmente accadrà nei prossimi anni? Nel caso specifico di oggi, per esempio, va comunque considerato che i tassi di interesse “rasoterra” di qualche anno fa, addirittura a valore negativo, difficilmente torneranno. «L’inflazione è calata ma si stima che resterà troppo alta troppo a lungo», si legge in un comunicato della Bce di metà giugno. L’impressione è che le cose non cambieranno nel breve periodo. Anche se, come probabile, il costo del denaro dovrebbe imboccare la strada della discesa, la velocità sarà lenta.

• La convenienza Non si può prendere una decisione senza fare i dovuti calcoli. E il primo di questi serve a quantificare la differenza tra la rata di un mutuo fisso e quella di un variabile, a parità di condizioni. Oggi il primo resta assai più economico del secondo. Abbiamo fatto una simulazione su mutuionline.it per un immobile a Torino del valore di 250.000 euro, ipotizzando un prestito di 130.000 euro a 25 anni, e al 3 di gennaio, l’offerta migliore per un variabile è al 4,66%, contro il 2,90% del fisso.
• Il tuo budget mensile Parti sempre dalla somma mensile che puoi destinare al finanziamento, e, se la tua intenzione è quella di scegliere un variabile, stabilisci fino a che punto puoi arrivare. In altre parole, se la rata di partenza è già al limite, in una situazione come quella di oggi, è sempre consigliabile partire con il tasso fisso. Tieni presente che la somma dei tuoi prestiti non deve mai prendere un terzo dei guadagni: se le entrate sono di 2.000 al mese, mutuo e rata dell’auto, per esempio, non possono superare insieme i 650 euro. Ricorda anche che quando lo scenario sarà mutato, potrai comunque cambiare mutuo e magari passare al fisso.

SE HAI GIÀ UN MUTUO

Come rinegoziare il mutuo con la propria banca

Ricorda che è sempre possibile per chi ha acceso un prestito avviare una trattativa con la propria banca per la rinegoziazione, che può essere concessa indipendentemente dal reddito del richiedente e dall’entità del finanziamento. «Generalmente questa formula prevede l’allungamento della durata del prestito, e consente di ottenere una rata più bassa. In pratica il cliente chiede all’istituto di modificare le condizioni del contratto in essere per rimodulare i pagamenti in base alle nuove esigenze (qui trovi il calcolatore della Banca d’Italia con cui fare delle simulazioni). La rinegoziazione può avere un costo, ma in caso di difficoltà non bisogna avere timore di chiederla all’istituto. Di fronte a un cliente in difficoltà, per la banca è più vantaggioso rendere sostenibile il piano di rientro, piuttosto che rischiare che questi non onori il suo debito, e avviare le procedure previste in caso di insolvenza, che sono lunghe e dall’esito incerto», spiega Antonella Nanna, responsabile consulta giuridica di Federconsumatori.

L’ipotesi surroga

Esiste poi una seconda via, che dal punto di vista finanziario potrebbe rivelarsi conveniente, ed è la surroga vera e propria con un altro istituto. Significa chiedere un mutuo a un altro istituto, magari di durata maggiore, cercando di spuntare un tasso più basso e una rata accettabile.  Anche questa opzione ha dei limiti, come avverte l’esperta « Abbiamo verificato che se la surroga avviene con un altro istituto, in questo momento storico non è semplicissimo ottenere un sì. Inoltre va considerato che è come stipulare un mutuo ex novo, per cui bisogna produrre alla nuova banca tutte le garanzie relative al proprio reddito e alla capacità di rimborsare il prestito. Se la propria situazione economica è peggiorata, sarà più complicato rispetto al passato», ricorda Antonella Nanna.

Per qualcuno, però, la surroga potrebbe essere oggi ancora più conveniente per via dello spread, che è la componente fissa del tasso di interesse, la commissione che si paga alla banca. Chi ha sottoscritto il mutuo a tasso variabile quando i tassi erano molto bassi o addirittura negativi, si ritrova oggi con uno spread alto, perché in quel periodo le commissioni delle banche era salite anche al 2%. I mutui erogati oggi, invece, hanno per forza di cose spread più contenuti, (attualmente non superano l’1%), e questo va a incidere direttamente sulla rata.