Quello che devi sapere prima di accendere un mutuo

La luce in fondo al tunnel, finalmente, si vede. A metà settembre la Banca centrale europea ha annunciato il secondo taglio consecutivo del costo del denaro di 25 punti; un’altra piccola boccata di ossigeno per tutti quelli che hanno in corso un finanziamento a tasso variabile. Secondo i calcoli di Facile.it, per un mutuo “medio” la sforbiciata si tradurrà in una riduzione della rata di 18 euro al mese. Poca cosa, certo, ma se il trend proseguirà in questa direzione, entro la metà del 2025 si potrebbe arrivare a un taglio mensile di 85 euro. Cosa cambia, però, per chi deve accendere un prestito oggi, o si sta guardando intorno per una surroga? E ancora, come si sceglie e cosa bisogna sapere quando si accende un prestito di questo tipo? Ecco una piccola guida per decidere con consapevolezza.

Come funzionano i tassi dei mutui

Intanto, cerchiamo di capire da cosa dipendono le oscillazioni della rata. Tutti noi abbiamo imparato che quando accendiamo un prestito possiamo scegliere tra tasso fisso e variabile. Chi decide per il primo pagherà per tutta la durata del finanziamento una rata fissa, stabilita appunto in base al tasso in vigore al momento della stipula; chi preferisce il variabile sa invece che la sua rata sarà “mobile”. La ragione è che i tassi dei variabili sono normalmente agganciati all’Euribor, indice di riferimento che viene calcolato dalla media dei tassi che un campione di banche applica ai prestiti concessi alle altre banche. «Il valore dell’Euribor è influenzato dal costo del denaro, per questo, ogni volta che c’è un intervento della Bce l’indice si muove di conseguenza, e con lui i tassi dei mutui variabili», spiega Yuri Griggio di Facile.it. «Diverso è per i prestiti a tasso fisso, che invece dipendono dall’indice Irs. Anche questo indicatore è condizionato dal costo del denaro, ma non ha un collegamento diretto, e ha tempi diversi. L’Irs “segue” l’andamento del mercato obbligazionario. Per questo ha valori differenti».

Quanto conta lo spread (molto)

C’è poi un’altra componente che va considerata quando si va a chiedere un finanziamento. Spiega Griggio: «Il tasso annuo nominale che andremo a pagare, ha anche una componete fissa, il cosiddetto “spread”, e cioè una quota che le banche applicano in aggiunta all’indice di riferimento, e che resta appunto ferma per tutta la durata del prestito. È un parametro da tenere in considerazione, soprattutto se si sceglie un mutuo variabile. Se lo spread è alto, come sta accadendo oggi, dove sui variabili può arrivare a superare addirittura l’1,5%, il tasso complessivo non potrà mai scendere sotto una certa soglia, anche se l’Euribor andasse a zero, e diventa poco conveniente».

Quale mutuo conviene fare oggi

«Oggi viviamo una situazione abbastanza singolare», premette Yuri Griggio. «Generalmente i prestiti a tasso variabile sono più vantaggiosi dei fissi, eppure oggi i secondi sono nettamente più convenienti. Dalle offerte presenti su Facile.it, vediamo che per un mutuo da 126.000 euro rimborsabile in 25 anni, su un immobile del valore di 180.000 euro, tra le due migliori offerte c’è una differenza sulla rata tra i 90 e i 100 euro a vantaggio del fisso, con uno scarto in termini di interesse di quasi 1,50%. Ci vorrà del tempo perché le rate del variabile colmino tale distanza. Certo, le condizioni applicate dalle banche non sono mai uguali, molto dipende da che cliente si è, dal rapporto con l’istituto, dall’immobile, dalle politiche commerciali, ecc, ed è per questo che è importante confrontare diverse offerte. Tra l’altro, tornando sullo spread, oggi le banche tendono a tenere molto bassi gli spread sui fissi – addirittura appena 0,20 – 0,30 per i migliori mutui green – e alti quelli dei variabili, rendendo la seconda scelta ancor meno vantaggiosa».

Come scegliere il tasso 

Al di là dell’attuale momento storico, prima di decidere è sempre bene ragionare sulla base delle proprie possibilità e, soprattutto se si sceglie il tasso variabile, dei possibili scenari futuri. «Oggi, ad esempio, con gli indici in discesa potrebbe venire la tentazione di optare per un mutuo variabile, se non fosse che, appunto, il fisso è ancora decisamente inferiore, e ci vorrà del tempo prima che tale distanza venga colmata. Secondo gli analisti, alla fine del prossimo anno le rate si potrebbero allineare, ma si tratta comunque di una scommessa: lo scenario attuale ci dice sì che i tassi sono in calo e gli indicatori vanno in quella direzione, ma va tenuto in considerazione che nessuno ha la sfera di cristallo, e che un imprevisto su scala internazionale (pensiamo a cosa è accaduto negli ultimi anni) potrebbe di nuovo cambiare le carte», riflette l’esperto.

Se scegli il variabile, le domande da farsi

In ogni caso, se la preferenza cade sul variabile, meglio farla precedere da qualche semplice ragionamento. Abbiamo già parlato in questa guida come capire che rata ci si può permettere quando si va a chiedere un mutuo, proviamo anche a guardare in prospettiva. Dice Griggio: «Quando sai che la tua rata sarà mobile, devi avere chiaro da subito qual è l’impegno mensile massimo che sarai in grado di onorare, e sapere con anticipo quando fermarti. Per intenderci, chi ha acceso un prestito a inizio 2022, quando gli indici Euribor sono arrivati fino -0,50, ha visto lievitare la sua rata anche di 300 euro mensili. La prima regola, quindi, è di non partire mai con una rata che è già al limite delle tue possibilità. Tra l’altro questo è un ragionamento che anche gli istituti di credito fanno, e pesa sulla decisione se concederti o no il prestito. Il succo è: devi poter reggere un eventuale urto». Fissare dal principio l’asticella, dunque, sapere fin dove è possibile reggere eventuali rialzi. Il secondo passo è sapere quando cambiare rotta: «Se sai che sei tranquillo fino a che l’impegno è di 700 euro al mese, inizia a muoverti quando sei già a 600».

La surroga del mutuo, come funziona e quando è una via di uscita

In questi casi, una delle vie di uscita è la surroga, che permette di “sostituire” il vecchio finanziamento con uno nuovo, presso un altro istituto di credito. Grazie alla surroga, chi è in difficoltà può accendere con la nuova banca un mutuo più lungo con una rata più bassa, o approfittare di un’offerta con un tasso più vantaggioso. «È senz’altro un’ancora di salvezza per tirarsi fuori da momenti difficili. Ma attenzione, si tratta di un nuovo finanziamento, e non è detto che la banca sia disposta a concederlo, se non hai le sufficienti garanzie. Se ti presenti quando già, con il vecchio mutuo sei in ritardi di qualche rata o hai saltato dei pagamenti, la possibilità di ottenere la surroga si riduce, per questo bisogna giocare d’anticipo», chiarisce Griggio. Quanto ai costi, è la nuova banca ad accollarsi le spese di rogito, perizia e istruttoria. Ci sarà però da stipulare una nuova assicurazione sull’immobile con la copertura contro gli incendi, che tutti gli istituti richiedono. In pratica, una volta chiusa quella legata al vecchio prestito, (se il premio è stato pagato in anticipo riceverai il rimborso per gli anni non goduti), ne sottoscriverai una nuova. «A questo proposito è utile ricordare che non c’è obbligo di sottoscrivere la polizza con la banca presso cui accendi il mutuo, quindi il consiglio è comunque di confrontare la proposta con quelle sul mercato. L’importante è che abbia lo stesso tipo di coperture richieste dalla banca».

La rinegoziazione

Un’altra carta da giocare, in alternativa alla surroga, è invece la rinegoziazione, che si “tratta” direttamente con il proprio istituto. «Con questa operazione si può chiedere alla banca di modificare le condizioni del finanziamento: cambiare tipologia di tasso, allungare la durata del mutuo abbassando la rata, o al contrario, se c’è disponibilità, accorciare il piano di ammortamento alzando la rata. È importante ricordare, però, che la banca non è obbligata a concederci quanto chiediamo», spiega l’esperto. Anche per questa ragione, è consigliabile muoversi con anticipo, quando ancora si è alle prese con la scelta del mutuo, e osservare emettere a confronto le cosiddette opzioni aggiuntive offerte da alcune banche, che già in fase contrattuale prevedono, ad esempio, la possibilità di sospendere le rate per un periodo di tempo, di cambiare tipologia di tasso in alcuni punti del piano di ammortamento, di iniziare a pagare le rate dopo un anno dalla sottoscrizione, e così via. Sono opzioni che potrebbero fare la differenza nella scelta.